San Agustín Yatareni es en gran parte de su territorio un páramo calmo, es uno de los municipios más pequeños de la zona conurbada a la capital del estado y aún mantiene calles de montaña, caminos sin pavimento que conectan casas que guardan más de cien metros de distancia entre ellas.
El municipio cuenta con siete localidades con un alto índice de marginación de acuerdo con el Consejo Nacional de Población (Conapo), en las cuales habitan aproximadamente 3 mil 150 personas, que comienzan a habituarse a la presencia de las personas de fuera. La diferencia es drástica, pero parece no romper la quietud del paisaje. Las casas nuevas tienen tierras de más de 500 metros cuadrados, las de los lugareños alcanzan a veces los 100.
La zona cercana a la presa de la que obtiene agua la comunidad se mantiene oculta para los grandes desarrollos inmobiliarios y la urbanización creciente de la zona metropolitana, pero hay ya huellas de un futuro a 10 o 20 años, del futuro en el que la montaña es devorada por el crecimiento de las ciudades. Desde este pedazo de tierra se observa el fraccionamiento Lomas de Sierra Juárez de San Andrés Huayápam, que parece ser el futuro de lo que será este espacio.
Desde San Agustín Yatareni se observa también un fenómeno que parece invisible pero que se comprueba con cada casa de lámina, la población de escasos recursos tiene que alejarse cada vez más para encontrar un espacio para habitar.
Los precios de la tierra en este municipio se encuentran en promedio entre los 800 y los mil 200 pesos el metro cuadrado. Uno de los terrenos disponibles, de 30 metros por 50, con servicios, cuesta 800 pesos el metro cuadrado, un total de un millón 200 mil pesos; otro de seis por 35 cuesta 260 mil pesos. Con ambos montos, en otras entidades podrían comprarse casas con una posesión de la tierra regularizada y que, a diferencia de Yatareni, se ubicaran en calles pavimentadas.
“Si alguien no conoce el fenómeno podría decir incluso que es inexplicable, en Oaxaca encontramos precios más altos que en ciudades como Puebla, que tiene mayor auge urbanístico”, dice el arquitecto Enrique Mayoral, catedrático de la Universidad Autónoma Benito Juárez de Oaxaca (UABJO) e integrante del Colegio de Valuadores de la entidad.
“En Oaxaca hay una peculiaridad, el terreno urbanizable es muy muy caro, esto tiene su punto de partida en el régimen de propiedad de la tierra, Oaxaca, entre sus 570 municipios, constituye el estado que más terreno social tiene, en ese tipo de tierras no puede haber un desarrollo inmobiliario verdaderamente legal”, explica el especialista.
Oaxaca, al estar al arbitrio de la oferta y la demanda de ejidatarios y comuneros, encuentra precios de tierra que son equivalentes a los de zonas residenciales completamente urbanizadas.
“Hay zonas en donde el precio es de mil 500 pesos por metro cuadrado, en colonias que difícilmente tienen dos servicios, energía eléctrica y agua potable, no podemos hablar de pavimento, guarniciones, banquetas, hablamos de precios que se dan comercialmente, la gente al tener necesidad de tener una vivienda compra esos terrenos con esos precios, que desde nuestro punto de vista son elevados, se ha creado una burbuja inflacionaria”, explica Mayoral.
El hecho de que la tierra pertenezca a ejidos o comunidades permite únicamente que su posesión sea trasladada a un particular a través de un acta de posesión, lo que crea una situación de incertidumbre legal sobre la propiedad. En estas zonas la propiedad debe ser comprada en dos ocasiones, primero cuando se paga al ejido o a los comuneros y después cuando, tras un proceso de regularización, se paga al Estado para que entregue por la zona que desagregó de la propiedad colectiva.
Zonas urbanas, costos altísimos
El Colegio de Valuadores de Oaxaca ha identificado que colonias como la Reforma o la agencia de San Felipe aún cuentan con áreas disponibles para el desarrollo urbano, sin embargo presentan precios por metro cuadrado que son más altos que el de otras ciudades del país. El rango va de los 8 mil hasta los 11 mil o hasta 15 mil pesos por metro cuadrado. “Con esos precios de tierra podríamos comprar en otras ciudades una vivienda en fraccionamientos con infraestructura de primera, sin embargo las condiciones son otras”, asegura.
En zonas de la periferia, incluso con servicios deficientes o problemas de inseguridad, el costo de la tierra o de la vivienda es muy alto respecto al estándar nacional.
“En colonias de Santa Lucía del Camino, de Santa Cruz Xoxocotlán, en la zona de auge inmobiliario, en las avenidas Hornos o en el bulevar Guadalupe Hinojosa, en la capital en la colonia Alemán hay precios de entre 3 mil y 8 mil pesos por metro cuadrado”, añade.
La consultora Lamudi, especializada en la venta y renta de bienes inmuebles, descubrió desde el año 2015 una realidad que causó asombro pero que poco cambió la situación de los altos precios de la propiedad en la zona metropolitana de la capital del estado: Oaxaca de Juárez es la segunda ciudad más cara del país para comprar una casa, solo después de Puerto Vallarta. En el destino de playa en promedio costaba 22 mil 134 pesos un metro cuadrado, en la capital oaxaqueña 13 mil 900, más caro que en Cancún o en Acapulco.
“En Oaxaca con este panorama vamos a tener más crecimiento irregular, es predecible, al no tener reserva para desarrolladores, para que el estado haga sus proyectos planificadamente vamos a seguir teniendo terrenos irregulares, sin servicios, sin el servicio de transporte, alejados del centro de trabajo y que posteriormente se vuelven solo lugares dormitorios porque no te da tiempo de ir a tu casa”, concluye Mayoral.
