- Derivado de la pandemia de Covid-19, arrendatarios de inmuebles para uso comercial acudieron a los tribunales para ser liberados del pago de rentas vencidas durante el periodo de suspensión de actividades no esenciales que la autoridad federal determinó.
Uno de estos casos llegó a la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) y en día reciente se resolvió sobre lo que contempla la legislación civil de la Ciudad de México que dispone la liberación del pago de rentas al arrendatario que por caso fortuito o fuerza mayor tenga un impedimento total para usar la cosa arrendada (artículo 2431).
La Primera Sala interpretó el término “uso” como la utilización de la cosa conforme al motivo por el cual se celebró el contrato de arrendamiento (artículo 2425 del mismo Código Civil). Señaló que “en este caso, si el contrato se celebró para que el bien funja como establecimiento mercantil, una circunstancia extraordinaria que impida que se use en esta forma encontraría cobertura en la porción normativa en estudio”.
Bajo el contexto de indicadores económicos, estableció que la suspensión de actividades ordenada para combatir el contagio del virus SARS-CoV2 (Covid-19) en México, se ubica dentro del caso fortuito y fuerza mayor señalados por el artículo 2431 del Código Civil para la Ciudad de México y que tiene la finalidad de devolver “el equilibrio de la relación contractual liberando del pago al arrendatario ante el incumplimiento (sin responsabilidad) del arrendador de permitir el uso por cuestiones ajenas a su voluntad y por causa del evento extraordinario”.
Reconoció la constitucionalidad de dicho artículo al considerar que el mecanismo de salvaguarda para cuando las partes dejan de estar en situación de igualdad, por circunstancias extraordinarias, no puede interpretarse como un trato diferenciado entre arrendador y arrendatario que viola el derecho a la igualdad y no discriminación, “en tanto la medida se limita a restaurar el equilibrio en la relación contractual”.
Esto, dado que “el trato que recibe el arrendatario responde a que ha dejado de estar en situación de igualdad con el arrendador, ya que por causas ajenas a las partes existe un impedimento para cumplir con la prestación de que pueda usar el bien arrendado por lo que se le libera del pago ante la desproporcionada onerosidad que representaría exigírselo sin recibir nada a cambio”.
Finalmente, la Primera Sala de la Corte Mexicana declaró que la aplicación del contenido del artículo impugnado, en los términos en que lo interpretó, no transgrede el derecho a la igualdad y no discriminación. Además, lo relacionó con la prohibición de la explotación económica entre personas que señala la Convención Americana de Derechos Humanos en su artículo 21.3. (Amparo Directo en Revisión 4476/2022).
- Los códigos civiles mexicanos señalan que una persona que ha poseído una cosa de forma pacífica, continua, pública y en concepto de dueño, durante el tiempo establecido por la legislación, puede demandar la prescripción positiva (usucapión) a quien aparezca como titular de la propiedad, cuando pretenda el derecho real de propiedad respecto de esa cosa.
Recientemente la Primera Sala de la Corte mexicana estableció que no puede limitarse, por un lado, el derecho de acción de prescripción positiva de una persona que comparezca a juicio “con un título perfecto de propiedad”, por considerar que la acción ejercida no lo permite dado “que el título perfecto es inapto para accionar la usucapión” y al mismo tiempo, declarar procedente la acción de entrega (reivindicatoria) ejercida por la contraparte.
Básicamente, porque la improcedencia de la usucapión “no impide a la persona iniciar un nuevo procedimiento que sea el adecuado”. Señaló que “al negar esta posibilidad se restringe el derecho de acceso a la tutela judicial efectiva “que protegen los artículos 17 constitucional y 8 y 25 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos”, para defender el derecho de propiedad que ampara el título, al no dejar a salvo los derechos para que se esté en condiciones de iniciar la acción correspondiente y el procedimiento adecuado.
La Primera Sala argumentó que en el caso planteado no debió declararse procedente la acción reivindicatoria si la usucapión no resultó procedente y que en la contradicción de criterios 204/2014 no hubo pronunciamiento sobre si el título perfecto no es apto para accionar la usucapión, razón por la cual no resultaba aplicable.
Indicó que se pasó por alto el hecho de que “el inmueble que se pretendió usucapir cuenta con un título de propiedad válido y que, por tanto”, la parte demandada “adquirió algo que ya no era propiedad de quien le vendió al momento de celebrar el contrato de compraventa”.
La determinación en estos términos fue calificada por la Primera Sala de la Corte mexicana, como incongruente y contraria a la doctrina de ese alto tribunal, sin perder la oportunidad de reiterar su criterio: “la determinación que decreta la improcedencia de la vía y deja a salvo los derechos del accionante, debe permitir materialmente al actor iniciar un nuevo procedimiento en la vía y forma correspondientes”. (Amparo Directo en Revisión 2281/2018).
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*Presidente del Foro Permanente de Abogados, A.C.
