La venta de 2 mil 440 metros cuadrados de la calle de Las Rosas, en la colonia Reforma de Oaxaca de Juárez, avanzó en el Congreso local para incorporarlos al proyecto comercial Plaza Parque Oaxaca, una operación que pone en el centro del debate el valor del patrimonio municipal y la transparencia en el uso de los recursos públicos.
El predio, de 122 metros de largo por 20 de ancho, fue valuado por el Ayuntamiento capitalino en 24 millones de pesos, equivalentes a aproximadamente 9 mil 836 pesos por metro cuadrado. La operación se realizaría a favor de Banca Mifel, S.A., en su carácter de fiduciaria del Fideicomiso de Administración e Inversión 8929/2025 GFM.
La autorización legislativa fue planteada en un dictamen de la Comisión de Fortalecimiento y Asuntos Municipales de la LXVI Legislatura, que consideró procedente permitir al gobierno municipal concretar la enajenación del terreno.
Sin embargo, el expediente no detalla los montos individuales de los tres avalúos incorporados al procedimiento ni precisa el precio final de compraventa, aspectos que cobran relevancia ante los cuestionamientos sobre el valor asignado al inmueble.
UN TERRENO MUNICIPAL PARA UN PROYECTO PRIVADO
La superficie que se pretende vender corresponde a un tramo de la calle de Las Rosas, cuya incorporación permitiría ampliar el espacio destinado al desarrollo comercial Plaza Parque Oaxaca.
La solicitud fue presentada por Ayram Antonio Álvarez Sierra, apoderado legal del fideicomiso interesado en adquirir el inmueble. Previamente, el Cabildo de Oaxaca de Juárez aprobó la desincorporación del terreno y fijó en 24 millones de pesos el monto de referencia para la operación.
El argumento central de las autoridades municipales es que la venta contribuiría al desarrollo económico de la capital y la zona conurbada, mediante la inversión y la generación de empleos asociados al complejo comercial.
El dictamen legislativo sostiene que el proyecto contempla una inversión de 6 mil millones de pesos y que su desarrollo beneficiaría a habitantes de Oaxaca de Juárez y municipios cercanos.
En el documento se afirma que la operación busca impulsar las actividades productivas, pues el inmueble se integraría a Plaza Parque Oaxaca. No obstante, la expectativa de inversión y empleo constituye la justificación presentada por las autoridades, mientras que el expediente citado no precisa cuántos puestos de trabajo se generarían ni establece indicadores para medir los beneficios económicos anunciados.
EL PRECIO, BAJO LA LUPA
Uno de los principales puntos de controversia es el monto asignado al terreno.
En agosto, la diputada de Movimiento Ciudadano, Alejandra Morlan, identificada en redes sociales como @alemorlanmx, pidió al Ayuntamiento revisar el precio y considerar una opinión del Colegio de Valuadores de Oaxaca.
De acuerdo con lo señalado en ese cuestionamiento, el valor promedio de la zona se ubicaba en 27 mil 500 pesos por metro cuadrado, una referencia considerablemente superior a los 9 mil 836 pesos por metro cuadrado que resultan del precio fijado por el municipio.
Si se aplicara ese valor promedio a los 2 mil 440 metros cuadrados, la superficie alcanzaría un valor de referencia de 67 millones 100 mil pesos, es decir, 43 millones 100 mil pesos por encima de los 24 millones establecidos por el Ayuntamiento.
La comparación no demuestra por sí sola que exista una pérdida patrimonial, pues sería necesario conocer las características del inmueble, las condiciones de la operación y los criterios técnicos utilizados en cada valoración. Sin embargo, la diferencia justifica una explicación pública sustentada en documentos verificables.
TRES AVALÚOS
El dictamen señala que el expediente cuenta con tres avalúos: uno del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), otro catastral municipal y un tercero de carácter particular.
Entre los documentos identificados se encuentra el dictamen valuatorio del INDAABIN, con solicitud 2026-1859 y secuencial 03-26-222, elaborado por el perito Lamberto León Ortega. También se menciona el avalúo catastral emitido mediante el oficio SAYF/TM/DI/UCM/227/2026, fechado el 24 de junio de 2026.
Pese a ello, el documento legislativo no consigna cuánto determinó cada peritaje. Tampoco permite establecer si el precio aprobado corresponde al valor comercial del terreno o si existen condiciones particulares que expliquen la diferencia frente al promedio señalado por la legisladora.
La ausencia de esos datos deja abierta una pregunta fundamental: ¿cómo se determinó que 24 millones de pesos representan un precio adecuado para transferir esta superficie del patrimonio municipal a un fideicomiso vinculado con un desarrollo comercial?
EL AYUNTAMIENTO PROMETE DESTINAR LOS RECURSOS A OBRAS
Como parte de la justificación de la operación, el gobierno municipal estableció que el dinero obtenido deberá utilizarse en obras públicas, infraestructura urbana, movilidad, servicios y mejoramiento de espacios públicos.
El dictamen legislativo plantea que el aprovechamiento del inmueble debe traducirse en beneficios concretos para la población y no limitarse a una operación de recaudación.
El texto señala que los recursos deberán destinarse a acciones prioritarias aprobadas por el Ayuntamiento, de acuerdo con el Plan de Desarrollo 2025-2027 y los programas de inversión pública correspondientes.
La resolución sostiene que la intención es garantizar que el producto de la venta tenga una finalidad pública. En palabras del propio documento, se busca que la operación no tenga «una finalidad meramente recaudatoria», sino que se aplique a obras que atiendan necesidades prioritarias de la población.
La declaración establece el propósito anunciado por las autoridades, pero el seguimiento del dinero será determinante para comprobar su cumplimiento.
Por ello, además del destino general de los recursos, resulta relevante conocer qué obras se financiarán, cuánto se asignará a cada proyecto, en qué plazos se ejercerá el dinero y qué mecanismos permitirán verificar el gasto.
Sin esa información, el compromiso de convertir la venta en beneficios colectivos permanece como una previsión que deberá acreditarse posteriormente.
ASÍ SE JUSTIFICÓ LA DESINCORPORACIÓN
El procedimiento comenzó con la solicitud presentada por el fideicomiso interesado en adquirir el terreno. Después se integraron opiniones y dictámenes de las áreas municipales de Planeación Urbana, Movilidad y Consejería Jurídica.
El Consejo de Desarrollo Social Municipal emitió una opinión favorable por 22 votos contra uno. Posteriormente, el Cabildo aprobó la desincorporación del inmueble el 25 de junio de 2026.
Este paso modificó el régimen jurídico del terreno, que pasó de dominio público a dominio privado municipal, condición necesaria para avanzar en su eventual enajenación.
De acuerdo con el expediente, la declaratoria correspondiente fue publicada en el Periódico Oficial y en la Gaceta Municipal, además de inscribirse en el Instituto de la Función Registral el 24 de agosto.
Para respaldar la operación, los dictámenes municipales argumentaron que el tramo de la calle de Las Rosas no constituye una vialidad estructurante ni forma parte de corredores estratégicos de movilidad.
Este criterio es central para la justificación de la venta, debido a que busca sustentar que la superficie puede dejar de formar parte del dominio público sin afectar de manera sustancial la estructura vial de la ciudad.
No obstante, la afirmación sobre su función urbana no sustituye la necesidad de transparentar el valor económico del terreno ni las condiciones específicas bajo las cuales se pretende transferir.
EL CONGRESO DA PASO A LA OPERACIÓN
El dictamen de la Comisión de Fortalecimiento y Asuntos Municipales propone autorizar al Ayuntamiento de Oaxaca de Juárez a realizar la venta mediante su representante legal.
El artículo único del proyecto de decreto establece:
«La Sexagésima Sexta Legislatura Constitucional del Estado Libre y Soberano de Oaxaca, autoriza al Honorable Ayuntamiento del Municipio de Oaxaca de Juárez, para que, por conducto de su representante legal, lleve a cabo la enajenación de una porción de la vialidad denominada calle de las Rosas».
El texto precisa que la superficie autorizada corresponde a 122 metros lineales por 20 metros de ancho, equivalentes a 2 mil 440 metros cuadrados.
El documento fue fechado el 28 de agosto de 2026 en la sede del Congreso estatal, en San Raymundo Jalpan, y establece que el decreto entrará en vigor el día siguiente de su publicación en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado.
La operación también se sustenta en disposiciones de la Ley de Hacienda estatal que exigen autorización legislativa para enajenar inmuebles municipales y remiten al procedimiento de remate previsto en el Código Fiscal Municipal.
Con ello, el proceso cuenta con una ruta administrativa y legislativa para avanzar. Sin embargo, la autorización para vender no elimina la obligación de explicar las condiciones económicas de la operación ni de acreditar que el patrimonio público recibirá una contraprestación adecuada.
TRANSPARENCIA, EL PENDIENTE DE LA OPERACIÓN
La venta de una superficie de uso público para incorporarla a un proyecto comercial abre dos discusiones que no necesariamente son excluyentes: la posibilidad de atraer inversiones y la responsabilidad de proteger los bienes que pertenecen a la ciudadanía.
El desarrollo de Plaza Parque Oaxaca se presenta como una oportunidad para impulsar la actividad económica, generar empleos y ampliar la infraestructura comercial. Pero esos beneficios esperados deben contrastarse con el valor del terreno que se pretende enajenar y con las condiciones de la transacción.
La diferencia entre el precio municipal y el valor promedio de la zona señalado por la diputada de Movimiento Ciudadano no basta, por sí sola, para concluir que existe un daño patrimonial. Sí hace necesario que las autoridades hagan públicos los avalúos completos, expliquen los criterios empleados y precisen el monto definitivo de la compraventa.
También será importante conocer qué obras se financiarán con los 24 millones de pesos y cómo se informará a la ciudadanía sobre su aplicación.
En una operación que involucra patrimonio municipal y un desarrollo privado de gran escala, la transparencia no debería limitarse al cumplimiento de los trámites legales. También debe permitir que la población conozca por qué se eligió ese precio, qué se entrega a cambio y cuáles serán los beneficios verificables para la ciudad.
El punto central, por tanto, no es únicamente que el Ayuntamiento pueda vender el terreno, sino que demuestre que la operación protege el interés público y que el dinero obtenido se traduzca efectivamente en mejoras para Oaxaca de Juárez.
