A pesar de que se han identificado reservas en el sureste y sur de Oaxaca de Juárez, así como en otros municipios, existen serias complicaciones para poder adquirir reserva territorial para la construcción de viviendas.
Debido a esta situación, empresarios de la construcción se enfrentan a la falta de reserva territorial para emprender nuevos desarrollos habitacionales, así como a la ausencia de seguridad jurídica en la tenencia de la tierra, que permitan acelerar el crecimiento urbano y garantizar la dotación de los servicios básicos, como agua potable, drenaje, pavimentación y otros más.
En el estado la situación es compleja, en especial en la capital, donde se han identificado reservas en el sureste y sur de Oaxaca, así como en otros municipios, lo que complica la aspiración de comprar reserva territorial.
Para los desarrolladores de complejos habitacionales, como un primer paso debe realizarse la revisión y análisis de los núcleos agrarios ubicados en 21 municipios de la región mixteca, 11 de la zona sureste y 10 de la zona sur, en cuyo interior se encuentran 18 y 23 núcleos, respectivamente.
También es imperativo precisar los límites de las áreas deseadas, contar con información detallada de cada ejido o comunidad, iniciar el proceso de negociación y en su oportunidad la instrumentación de las acciones formales para desagregar la tierra del régimen de propiedad social e insertarlo en el de propiedad privada.
De acuerdo con la delegación estatal de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), las cifras oficiales establecen que Oaxaca tiene una superficie de 9 millones 314 mil 700 hectáreas, con 570 municipios y una población superior a 3 millones 438 mil habitantes. Existen 10 mil 511 localidades, de las cuales 9 mil 290 tienen menos de 500 habitantes cada una.
Tierra ejidal y comunal
En la entidad hay mil 487 ejidos y comunidades, y 7 millones 547 mil 101 hectáreas son de propiedad social; 365 mil 236 campesinos son titulares de la tierra y existen 828 núcleos ejidales y comunales certificados.
Se encuentran identificados 825 ejidos, 114 mil 761 ejidatarios y una superficie ejidal de un millón 641 mil 146 hectáreas, que significa el 17.62 por ciento del territorio. En tanto, hay 662 comunidades, 250 mil 475 comuneros y una superficie comunal de 5 millones 818 mil 55 hectáreas, 62.46 por ciento
La inserción de México en el proceso de globalización y sus características en lo económico y político, dieron origen a la modificación del artículo 27 de la Constitución a inicios del año 1992.
La variación normativa pretendió, entre otras búsquedas, acceder a la plena certeza jurídica en la tenencia de la tierra y a la vez provocar la inversión en el medio rural a efecto de propiciar su desarrollo.
Una de las alternativas planteada por la renovada legislación agraria, consiste en la viabilidad jurídica de trasmitir los derechos de propiedad sobre las tierras ejidales y comunales, antes inadmisible.
No obstante, hay dificultades de compleja solución, pues se requiere conocer las modalidades y procesos permitidos por la legislación, y por otra, desarrollar la sistemática negociación con interlocutores de especial perfil. En esencia, es necesario identificar la forma ideal para adquirir la tierra materia de objeto, prever cualquier factor de riesgo y realizar la tarea en el plazo más breve.
