Cuando una hipoteca no resiste una declaración de nulidad

Imagine que se entera de que un inmueble de su propiedad, debidamente registrado, fue vendido por un apoderado legal que nunca nombró y no solamente eso, sino que dicho inmueble fue hipotecado por el comprador al suscribir un crédito otorgado por un banco.

Esto fue lo que pasó en el asunto que llegó a la Corte mexicana una vez que fueron concluidas las instancias previas, con motivo de la acción de nulidad absoluta e inexistencia de actos que promovieron los afectados el 31 de octubre de 2012 ante un juzgado civil de Puebla.

El tema de análisis para el alto tribunal fue el efecto de la declaración de nulidad de los actos jurídicos (poder y compraventa). Concretamente, dar respuesta a la interrogante sobre si debería o no subsistir la hipoteca constituida en el contrato de crédito celebrado entre un propietario aparente y el banco, luego de la declaración de nulidad de los actos jurídicos anteriores.

Por un lado, si el banco debería ser considerado un acreedor de buena fe que tiene a su favor el derecho a la seguridad jurídica por no haber tenido conocimiento de los vicios del título de propiedad cuya nulidad fue declarada, o bien, si debería prevalecer el derecho a la propiedad privada y ordenarse, también, la cancelación de la hipoteca constituida con el fin de garantizar el derecho a la libre disposición, uso y disfrute de los auténticos propietarios.

A partir de la aplicación de un test de proporcionalidad, la Primera Sala de la Corte mexicana estudió la constitucionalidad del contenido del artículo 2947 del Código Civil del estado de Puebla, mismo que autoriza la validez de una hipoteca que haya sido constituida por un propietario aparente, aun cuando se hubiera declarado judicialmente la nulidad o inexistencia del título de propiedad, siempre y cuando se trate de un acreedor de buena fe, “que los vicios del título de dominio no se desprendan del Registro Público de la Propiedad” y “que la obligación garantizada tenga su origen en un acto a título oneroso”.

Luego de determinar que la hipoteca impuesta incidía en el ejercicio pleno que tiene todo propietario auténtico, al reducir o limitar la extensión de la protección de su derecho, procedió a examinar si esta medida legislativa tiene una justificación constitucional.

La Primera Sala de la Corte mexicana concluyó que la medida sí tiene una finalidad  constitucionalmente válida, porque busca brindar seguridad y certeza  jurídica a los acreedores de buena fe que mediante la constitución de una hipoteca garantizan el cumplimiento y pago de un adeudo, “pese a la declaración de nulidad o inexistencia del título conforme al cual el deudor constituyó la hipoteca”, con lo cual “encuentra anclaje en el artículo 14 de la Constitución Política del país que prohíbe que cualquier persona sea privada arbitrariamente de sus derechos”.

En cuanto a si la medida contribuye, “en alguna medida, a lograr la finalidad que persigue”, consideró que sí resulta idónea porque evita “la desaparición del gravamen que garantiza el cumplimiento de una obligación”.

Sin embargo, estableció que la medida no resulta necesaria, dado “que el legislador poblano contaba con medidas alternativas que hubiera podido implementar y que, sin dejar de brindar al acreedor de buena fe la misma seguridad jurídica que la medida cuestionada, no generara una afectación al derecho a la propiedad privada de las personas propietarias auténticas”.

Como una alternativa a la medida cuestionada, que el legislador pudo establecer, el alto tribunal mencionó la imposición, al deudor, de la obligación de constituir una nueva hipoteca u otra garantía suficiente a favor y a satisfacción del acreedor. Porque, señaló, que bien pudo equiparar la situación a lo que ya está previsto en el artículo 2895 del mismo Código Civil sobre la consecuencia que trae la extinción de un derecho real hipotecado.

Es así como la Primera Sala de la Corte mexicana consideró que el legislador “no  optó por la medida menos gravosa para el derecho de propiedad privada de las personas auténticas propietarias del bien hipotecado”, quienes, abundó, no otorgaron su consentimiento para la constitución de un gravamen sobre un bien de su propiedad y estarían a expensas de la liberación de la hipoteca que depende del cumplimiento de la obligación que haga un tercero, corriendo el inminente riesgo de que en caso de incumplimiento del deudor sean privadas completamente de su propiedad.

La inconstitucionalidad declarada sobre el artículo 2947 del Código Civil del estado de Puebla, tiene el efecto de que en la sentencia que resolvió la nulidad de los actos jurídicos impugnados (poder y compraventa), también se invalide y se cancele la hipoteca constituida con motivo del contrato de crédito celebrado entre un propietario aparente y el banco.

(Amparo Directo en Revisión 6289/2022)

Nota: En paz descansen los colegas abogados de Oaxaca, Misael Alejandro Prudencio Martínez y Heriberto García Arguelles. A sus familias un abrazo solidario.

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*Presidente del Foro Permanente de Abogados A.C.